В предварительном договоре, пересматривающем заключение основного договора купли-продажи недвижимости, предусмотрен следующий срок для заключения основного договора: «Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости».

Срок может определяться календарной датой, истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

В арбитражной практике распространена точка зрения, согласно которой в предварительном договоре начало срока заключения основного договора не может определяться моментом государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поскольку это обстоятельство не является неизбежным, а зависит от ряда факторов (завершение строительства объекта, приемка его в эксплуатацию, обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права, возможность отказа в регистрации). В предварительных договорах, содержащих подобное условие, срок заключения основного договора не считается определенным и к ним применяется правило абзаца второго п. 4 ст. 429 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 15.02.2012 N Ф05-14001/11, от 04.10.2011 N Ф05-9770/11, от 04.07.2011 N Ф05-6074/11, ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2012 N Ф07-1314/11, от 20.09.2010 N Ф07-8706/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.07.2011 N Ф02-3141/11, ФАС Уральского округа от 06.09.2010 N Ф09-7005/10-С6, от 04.05.2010 N Ф09-3194/10-С6).

Вместе с тем следует учитывать, что и в тех случаях, когда в предварительном договоре начало срока заключения основного договора определено моментом государственной регистрации права собственности, требование абзаца первого п. 4 ст. 429 ГК РФ может считаться соблюденным, если содержание предварительного договора в целом позволяет установить срок, в который стороны намеревались заключить основной договор (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 18.07.2012 N Ф05-6975/12, от 07.04.2011 N Ф05-537/10).

Точка зрения о том, что начало срока заключения основного договора не может быть определено в предварительном договоре моментом государственной регистрации права собственности, не является единственной в арбитражной практике. В ряде случаев суды исходят из того, что срок заключения основного договора может быть определен подобным образом (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2011 N Ф01-2411/11, ФАС Центрального округа от 12.02.2008 N А14-3230/2007/129/13, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2009 N 17АП-4017/09).

Отметим, что событие, не обладающее признаком неизбежности, не будучи сроком, по общему правилу может выполнять в договоре функцию условия (смотрите ст. 157 ГК РФ). Однако вопрос о том, можно ли указание на государственную регистрацию права собственности рассматривать как отлагательное условие предварительного договора, на практике также является спорным и разрешается судами как в утвердительном (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 07.04.2008 N КГ-А40/2664-08, Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 N 09АП-6365/2010, Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2008 N 10АП-2290/2008), так и в отрицательном (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 27.04.2011 N Ф05-3061/11, ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2011 N Ф07-14947/2010) смысле.

Ответ прошел контроль качества службой Правового консалтинга ГАРАНТ

Еще статьи из этого раздела

• Организация оказывает благотворительную помощь больнице, которая работает с зараженными COVID-19: поставляет подсолнечное масло. Облагается ли передача подсолнечного масла НДС? Как отразить в бухгалтерском учете передачу подсолнечного масла?
• Предприятие проводит реконструкцию здания, учтенного на счете 01 в качестве объекта основных средств как единый объект. Изначально планировалось закончить реконструкцию всего здания в течение одного года, но фактически реконструкция продолжается несколько лет. Затраты на реконструкцию собираются на счете 08 в целом, без подразделения по отдельным частям здания. Часть здания уже готова к эксплуатации, а другая часть — нет. То есть работы, предусмотренные проектом реконструкции, на текущий момент выполнены частично. В какой момент необходимо перенести накопленные на счете 08 затраты на реконструкцию на увеличение стоимости здания: 1) в момент начала эксплуатации готовой части здания или 2) в момент полного окончания работ по реконструкции всего здания (срок неизвестен)? Если вариант N 1, то нужно ли выделять в накопленной сумме затрат именно расходы на реконструкцию готовой части здания, то есть необходимо перенести на счет 01 часть накопленных на счете 08 затрат или все затраты, имеющиеся на момент начала эксплуатации готовой части здания?
• В организации сотрудники знакомятся под подпись с графиком отпусков на год, в котором сразу указано разделение отпуска (по желанию сотрудника), соответственно, руководителем этот график утверждается. Далее за 2 недели до отпуска пишут заявление на отпуск с указанием периода отпуска, затем расписываются в приказе об отпуске. Трудовая инспекция вынесла наказание за отсутствие согласия на разделение отпуска. Права ли трудовая инспекция и как должно выглядеть это соглашение? Почему подписанный двумя сторонами график отпусков (с разделением на части по желанию сотрудника) и приказ об отпуске сотрудника не может рассматриваться как согласие на разделение отпуска на части?
• Между сторонами заключен договор подряда на производство и монтаж металлоконструкций. Подрядчику перечислен аванс. Работы выполнены частично. Часть выполненных работ сдана заказчику, а часть — нет (по причине «заморозки» проекта заказчиком). В адрес подрядчика было направлено уведомление о приостановке работ. В настоящее время заказчик в судебном порядке расторгает договор по п. 2 ст. 715 ГК РФ и взыскивает сумму аванса как неосновательное обогащение. На момент подачи иска о расторжении договора и взыскании аванса приостановление работ, объявленное заказчиком, не было последним снято. Работы были выполнены подрядчиком до момента объявления заказчиком о приостановлении работ. Может ли заказчик взыскать перечисленный подрядчику аванс? При каких обстоятельствах? Какие доказательства могут быть приняты в качестве подтверждения факта выполнения работ подрядчиком? Как оценивают суды приостановку работ по инициативе заказчика? Может ли подрядчик взыскать убытки, связанные с приостановкой работ?
• При возвращении из командировки сотрудник коммерческой организации представил чек ККТ за проживание в гостинице, оплаченный через Интернет, и документ о бронировании. Счет за проживание в гостинице выдан не был, так как проживание было заказано через сайт www.booking.com. Достаточно ли данных документов для подтверждения расходов с точки зрения обязанности работодателя по возмещению расходов сотруднику (не налоговый учет)? Является ли обязательным реквизитом путевого листа расшифровка подписи водителя (полностью имя, отчество, фамилия)?