Гарант-Сервис

Звоните нам:
8 483-277-76-17
руководитель клиентского отдела Моисейченко Татьяна 8 952-962-62-83
СПРАВОЧНЫЙ МАТЕРИАЛ
ПОПУЛЯРНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
В предварительном договоре, пересматривающем заключение основного договора купли-продажи недвижимости, предусмотрен следующий срок для заключения основного договора: “Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости”.
15 ноября 2012
Вопрос:

В предварительном договоре, пересматривающем заключение основного договора купли-продажи недвижимости, предусмотрен следующий срок для заключения основного договора: “Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости”.
Каким образом можно квалифицировать эту формулировку о сроке в соответствии со ст. 190 ГК РФ – как срок определенный периодом времени, или срок, определяемый указанием на событие, которое должно неизбежно наступить?
Можно ли факт государственной регистрации права собственности назвать таким событием?
Можно ли говорить, что срок для заключения основного договора не определен?
Можно ли в этом случае применять положения п. 4 ст. 429 ГК РФ

Ответ:
К сожалению, однозначно ответить на вопрос не представляется возможным. Поясним почему.
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Срок может определяться календарной датой, истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

В арбитражной практике распространена точка зрения, согласно которой в предварительном договоре начало срока заключения основного договора не может определяться моментом государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поскольку это обстоятельство не является неизбежным, а зависит от ряда факторов (завершение строительства объекта, приемка его в эксплуатацию, обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права, возможность отказа в регистрации). В предварительных договорах, содержащих подобное условие, срок заключения основного договора не считается определенным и к ним применяется правило абзаца второго п. 4 ст. 429 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 15.02.2012 N Ф05-14001/11, от 04.10.2011 N Ф05-9770/11, от 04.07.2011 N Ф05-6074/11, ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2012 N Ф07-1314/11, от 20.09.2010 N Ф07-8706/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.07.2011 N Ф02-3141/11, ФАС Уральского округа от 06.09.2010 N Ф09-7005/10-С6, от 04.05.2010 N Ф09-3194/10-С6).

Вместе с тем следует учитывать, что и в тех случаях, когда в предварительном договоре начало срока заключения основного договора определено моментом государственной регистрации права собственности, требование абзаца первого п. 4 ст. 429 ГК РФ может считаться соблюденным, если содержание предварительного договора в целом позволяет установить срок, в который стороны намеревались заключить основной договор (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 18.07.2012 N Ф05-6975/12, от 07.04.2011 N Ф05-537/10).

Точка зрения о том, что начало срока заключения основного договора не может быть определено в предварительном договоре моментом государственной регистрации права собственности, не является единственной в арбитражной практике. В ряде случаев суды исходят из того, что срок заключения основного договора может быть определен подобным образом (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2011 N Ф01-2411/11, ФАС Центрального округа от 12.02.2008 N А14-3230/2007/129/13, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2009 N 17АП-4017/09).

Отметим, что событие, не обладающее признаком неизбежности, не будучи сроком, по общему правилу может выполнять в договоре функцию условия (смотрите ст. 157 ГК РФ). Однако вопрос о том, можно ли указание на государственную регистрацию права собственности рассматривать как отлагательное условие предварительного договора, на практике также является спорным и разрешается судами как в утвердительном (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 07.04.2008 N КГ-А40/2664-08, Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 N 09АП-6365/2010, Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2008 N 10АП-2290/2008), так и в отрицательном (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 27.04.2011 N Ф05-3061/11, ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2011 N Ф07-14947/2010) смысле.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Акимочкин Дмитрий

Ответ прошел контроль качества службой Правового консалтинга ГАРАНТ

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.